Résoudre l’incohérence de l’audit énergétique réglementaire

Introduction

Depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique réglementaire est devenu obligatoire lors de la vente des logements classés F ou G, puis E à partir de 2025, conformément à la Loi Climat et Résilience. Cette mesure vise à renforcer l’information de l’acquéreur et à encourager les rénovations performantes. Le cadre réglementaire prévoit des exigences précises sur le profil du professionnel et sur la méthode de calcul utilisée.

Mais dans la pratique, un dysfonctionnement majeur empêche la bonne mise en œuvre de ce dispositif pour les immeubles en monopropriété. Je souhaite alerter sur une incohérence entre les exigences réglementaires liées à l’audit énergétique à la vente (décret n°2022-780) et les critères imposés par les organismes de qualification, en particulier le référentiel OPQIBI 1905. Cette contradiction crée un vide opérationnel et juridique.

Le décret impose, pour les bâtiments en monopropriété classés E, F ou G, un audit énergétique réalisé par un professionnel RGE qualifié selon le référentiel OPQIBI 1905. Or, ce référentiel interdit l’usage de la méthode 3CL-DPE 2021, alors que celle-ci est exigée dans l’arrêté du 4 mai 2022 pour établir l’étiquette énergétique initiale et projetée de l’audit réglementaire.

Audit énergétique : méthode 3CL vs référentiel RGE

Historiquement, notre société est un cabinet de diagnostic immobilier. Je l’ai rejoint en janvier 2023 pour développer un service de bureau d’études thermique spécialisé dans la rénovation énergétique. Nous avons obtenu les différents labels RGE (OPQIBI 1911 et 1905), ainsi que l’agrément MAR (Mon Accompagnateur Rénov’). Notre certification 1911 (audit énergétique “maisons individuelles”) a bien été reconduite, après l’harmonisation des audits et la mise à jour du référentiel de qualification.

En revanche, nous n’avons eu aucune information concernant le référentiel 1905 (audit énergétique des bâtiments tertiaires et/ou habitations collectives). L’harmonisation des audits ne semble pas avoir été prise en compte. D’ailleurs, sur le site Internet de l’OPQIBI, la fiche de qualification 1905 indique : « la réalisation d’un audit énergétique selon la méthode de calcul 3CL n’entre pas dans le périmètre de la qualification ».

Pourtant, d’une part, l’article 1 du décret n°2022-780 du 4 mai 2022 habilite les professionnels qualifiés OPQIBI 1905 à faire l’audit des immeubles en monopropriété comportant plusieurs logements. D’autre part, l’article 2 de l’arrêté du 4 mai 2022 oblige à réaliser l’audit « selon la méthode de calcul conventionnelle utilisée pour l’établissement des diagnostics de performance énergétique » (3CL). Enfin, l’arrêté du 27 mars 2025 harmonise les rapports d’audits, en méthode 3CL, des bâtiments résidentiels collectifs.

Conséquences de cette incohérence

Cette contradiction empêche les professionnels qualifiés de répondre aux obligations réglementaires, notamment pour les immeubles en monopropriété de plusieurs logements. Ceux-ci sont exclus de l’audit en copropriété, mais concernés par l’audit obligatoire à la vente.
Elle engendre également un refus de ces audits par les organismes de qualification lorsque la méthode 3CL est utilisée, bien qu’elle soit imposée par l’arrêté et destinée à s’étendre à tous les immeubles collectifs d’habitation. Plusieurs auditeurs qualifiés 1905 se voient refuser la présentation de ces rapports lors de leur contrôle documentaire, entrainant un rejet ou une suspension de qualification.

Ainsi, le professionnel qualifié OPQIBI 1905 ne peut pas utiliser la méthode imposée, et le professionnel capable d’utiliser la méthode (diagnostiqueur DPE) n’est pas éligible à la qualification 1905. C’est l’impasse.

Cette contradiction réglementaire génère des situations inextricables :

• Des audits refusés par les organismes de qualification s’ils sont réalisés en 3CL ;
• Des impossibilités de vente, faute d’audit conforme à fournir ;
• Une insécurité juridique pour les notaires, vendeurs et acquéreurs ;
• Une perte de confiance dans les dispositifs de rénovation, pourtant stratégiques pour la transition énergétique.

En outre, le processus de certification débute en général 4 mois avant l’échéance de la recertification. Sans changement du référentiel d’ici juillet 2025, des auditeurs se verront refuser ou suspendre leur qualification. Cela pose un problème majeur pour la vente ou la rénovation de ces immeubles. Il faudrait peut-être, au minimum, proroger un peu les durées de validité des certification 1905 des auditeurs arrivant à échéance cet été.

Propositions concrètes

Pour répondre aux enjeux de la transition écologique des bâtiments et sortir de cette antinomie, nous distinguons trois points clés :

• Clarifier la compatibilité entre la méthode 3CL et le référentiel 1905, dans le cadre strict de l’audit réglementaire à la vente ;
• Faire évoluer le référentiel OPQIBI 1905, pour y intégrer explicitement la méthode 3CL, à l’instar de l’évolution opérée pour OPQIBI 1911 (lors de l’harmonisation des rapports d’audits) ;
• Émettre une instruction nationale (DGALN, DHUP, Ademe) à destination des organismes de qualification, pour reconnaître cette spécificité réglementaire et sécuriser les pratiques des professionnels.

Cette clarification est essentielle pour garantir la cohérence des dispositifs de rénovation énergétique et l’efficacité de leur déploiement sur le terrain.

À retenir

• L’audit énergétique à la vente est obligatoire pour les logements E, F ou G en monopropriété de plusieurs logements.
• Il doit être réalisé par un professionnel qualifié OPQIBI 1905.
• La méthode 3CL est imposée par l’arrêté du 4 mai 2022.
• Le référentiel OPQIBI 1905 interdit à ce jour l’usage de cette méthode.
• Une clarification nationale est urgente pour garantir la cohérence du dispositif.

Extrait du site Quotidiag le 15/04/2025
https://www.quotidiag.fr/resoudre-lincoherence-de-laudit-energetique-reglementaire/