DPE non fourni et surface erronée, réduction de loyer ?

LOGEMENT ÉNERGIVORE ET SURESTIMATION DU LOYER

M. B. et Mme Z. signent le contrat le bail du logement appartenant à Mme V. le 30 avril 2016, avec effet au 1er mai 2016. Le montant du loyer est, au total, de 1 200 € par mois. Le contrat mentionne une surface habitable de 110 m². En réalité la surface réelle est de 99 m². Par ailleurs, les locataires jugent l’habitation très énergivore, et constatent qu’ils n’ont pas reçu le DPE. Ils cessent de payer le loyer à compter d’avril 2017.

Par acte d’huissier, Mme V. les fait assigner en référé pour obtenir leur expulsion et les 6 000 € de loyers impayés. M. B. et Mme Z. quittent le logement le 6 novembre 2017. Le 12 juin 2018, ils font délivrer une assignation à l’encontre de l’ancienne bailleresse. Ils souhaitent être indemnisés pour la surfacturation d’énergie et la surévaluation du loyer.

PRÉJUDICE LIÉ AU DPE MANQUANT

Mme V. a fait réaliser les « différents diagnostics de performance énergétique » (sic) le 2 juin 2017, soit un an après l’entrée dans les lieux des locataires. La bailleresse a ainsi manqué à son obligation d’annexer un DPE au contrat de location à sa signature. Mais, comme le souligne la cour d’appel de Grenoble, « les appelants opèrent une confusion entre d’une part la surface et d’autre part, l’absence du diagnostic de performance énergétique ».

La non remise du DPE ne justifie pas une réduction du montant du loyer. En revanche, il y a un préjudice qui consiste « en l’impossibilité pour les locataires de souscrire le contrat en toute connaissance de cause ». Considérant que la consommation d’énergie est aussi liée au mode de vie des occupants, le tribunal judiciaire de Grenoble fixe le montant du préjudice à 500 euros. La cour d’appel confirme ce jugement.

Au titre « de la dévalorisation du logement, compte tenu de son caractère énergivore », les locataires réclamaient 1 540 €. Cependant, même s’ils prétendent avoir déménagé parce que le bien consommait trop d’énergie, ils n’apportent aucune preuve.

SURFACE HABITABLE ET DIMINUTION DU LOYER

La bailleresse récuse toute tromperie dans le calcul de la surface habitable du logement loué. Néanmoins, il y a bien une différence de 11 m², alors que le vingtième est égal à 5,5 m². L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à supporter une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

Mais à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de 2 mois à partir de la demande en diminution de loyer, le juge doit être saisi dans un délai de 4 mois à compter de la même demande. Or celle-ci a été formulée le 12 août 2018, plus de 2 ans après la signature du bail, alors que les locataires avaient quitté les lieux. Le juge leur oppose donc un refus.

Le 9 novembre 2022, la Cour de cassation avait pris une décision similaire lors d’un litige à propos de la surface habitable d’une maison (pourvoi n°21-19.212). « Le délai de 4 mois prévu par l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur. » Si cette demande a lieu plus de 4 mois plus tard, elle est irrecevable.
Cour d’appel de Grenoble, RG n°21/00107, 29 novembre 2022.


Extrait du site Quotidiag le 29/12/2022
https://www.quotidiag.fr/dpe-non-fourni-et-surface-erronee-reduction-de-loyer/